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作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji

近期，楼市政策有了重大变化！

比如，两会政府工作报告提出：

加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；

优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应；

盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权；

适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。

这折射出两个信号：

一是，传统救市政策（存量政策）“应出尽出”以后，必须要祭出增量政策了。

二是，去化库存，特别是去化广义库存（在建未售、未开发土地），是止跌回稳的关键，也是今年的工作重点。

三是，打造高品质的“好房子”，激发改善型需求，尽快成为稳定市场的有生力量。

进入2025年，楼市依然保持了热度。机构发布的数据显示，1-2月重点城市新房和二手房交易，同比去年增长30%-50%不等，杭州、成都、深圳、上海等，反弹幅度在50%以上，貌似走出了泥潭。

但相比去年四季度，近期热度、活跃度有所下降，交易量环比下降20%左右。同时，2月份以来，二手房挂牌量有所上升，去化周期有所延长，价格还在下调的过程中（尽管跌幅收窄）。可见，长达三年多的调整，市场对楼市继续转弱的预期仍非常顽固，止跌回稳的基础还待夯实。

注：去化周期=当月挂牌量/近6个月月均销售量，数据来源：麟评居住大数据研究院

据报道，政府工作报告起草组成员陈昌盛在国新办吹风会提到：“宏观调控重视资产价格，把稳住楼市股市写进总体要求，这是第一次”！由此，可见房地产对于经济全局的重要性！

这种攸关重要性，是空前的，不仅是对于经济稳定、财政稳定。重要的是，楼市量价大尺度回调，通过抵押物效应、预期效应、财富效应、产业链效应等，对就业、内需、稳定等造成巨大冲击。

我看了一下，2025年九大重点工作，至少有4项与楼市能否“稳住”直接攸关：

比如，位列之首的“全方位扩大国内需求”；

比如，攸关全局的“有效防范化解重点领域风险”；

比如，涉及基建的“推进新型城镇化和区域协调发展”；

比如，兜底社会的“加大保障和改善民生力度”。

综合内外部环境来看，若没有稳住楼市的支撑，今年压力比较大！

到现在，仅仅三年多的时间，楼市供给端的指标就降到了2006年以来的新低，需求端的指标就降到2009年以来的新低。不管是看行业规律，还是国际经验，这种调整也是极其非理性的。

数据来源：wind

即便我们要告别地产依赖，要挤泡沫，但也是一个渐进的过程，而非一步到位、甚至硬着陆。这是为何？去年“9.26”政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后，年底的中央经济工作会议，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。持续用力的表述，用意很明确了。

那就是，地产不止跌，已经是全局性的公共事件了！

此次两会，也是对于“持续用力”这一部署的全面落实。

政策部署，聚焦在增量政策上，主要是城中村改造，存量收储。

前者意在激活城中村改造对片区价值的再造，激活增量需求，比如年轻人、新市民的租买需求，原住户的安置房需求（包括房票安置），片区空间再造和土地价值上升带来的增量需求。

后者意在彻底解决上游库存对于下游预期、销售的制约，止住资产无序甩卖、无序交易，导致阴跌的走势！

政策指向非常清晰，那就是价格企稳，这是止跌回稳的关键！

简单说，价格稳定不了，不管是居民预期（不再跟风挂牌卖房、不再观望）、企业预期（增加开工和拿地），还是出险资产重组（有资金愿意接盘），或是扩大白名单（抵押物价值稳定）等，都无从谈起！延展至居民的内需消费，企业投融资，政府基建等等，也都一损俱损。

增量政策的部署，其实在2023年已经开启了！

比如，2023年7月，国家提出在超大特大城市启动新一轮城中村改造；

比如，2024年5月，提出收购存量房做保障房，并祭出了3000亿再贷款扶持；

比如，2024年6月，提出通过调整规划、政府收回等方式，盘活闲置土地。

这些政策设计非常好，给市场带来活水的同时，供给端大力去库存，从而改善供求关系，让价格尽快稳住。当前，制约房价的主要是广义库存，即在建未售的项目和未开发土地，量非常大。

数据来源：克而瑞地产研究

上游的库存去化不掉，影响是一连串的：

在路上的库存大，下游销售端怎么去化都貌似没用，库存越去越多；

长期严重的供大于求下，价格本身就会下坠；

开发商不拿地、不开工，还要卖掉资产来保交付、还债。

更重要的是，这几年房住不炒落地、住房回归居住属性，大家关注的焦点，终于从资产溢价回归到房子的本源功能——“住的好不好”。于是，改善型需求爆发，地方政府开始供应好地快、好配套。

同时，开发商建设好房子、供给好物业、打造好社区。

这本身是个好事情。但福兮祸所依，楼市高周转、资产溢价主导时代，大量供给的项目（未开发土地、在建未售、在售等），过去不愁卖，现在很难卖出去了，而且被新产品架在火上烤。比如，外围或新区的大型项目、商办量大的项目、公摊大的项目、户型设计老旧的项目。

屋漏偏逢连夜雨，把“旧库存”架在火上烤的，还有二手房。存量时代下，很多需求转向价格低、区位优的二手房。同时，投资属性迅速褪去，二手房挂牌量增加，包括“次新房”。

数据来源：真叫卢俊公众号

由此就导致，这些库存一直处在“价格阴跌”的过程中。

如果强调资金平衡，市场化原则，还要接受审计，这些库存根本消化不了，成了“无效库存”，并对开发商形成了巨大的压制，包括托底土地市场的国企和城投。这是楼市止跌回稳的最大障碍。同时，通过前面讲的一连串效应，制约经济全局。当务之急，就是要把这些库存去掉！

此次政策最大的变化，就是毕其功于一役，将源头上的库存迅速去化！

比如，城中村改造提速，笔者所在的广州、深圳，不断有开工的项目报道。同时，专项债可以用作改造项目的资本金，不寻求单个项目的资金平衡，而是以片区改造，寻求综合平衡、动态平衡。

比如，专项债收储存量土地，广东省第一批合计307亿的土储专项债招标发行（笔者上期文章做了详细阐述）。

这只是第一批，后续还会有第二、三批。

在偿还渠道上，从原本仅能用项目对应的政府性基金收入和项目专项收入来偿还，新增了允许地方依法分年安排专项债项目财政补助资金，以及调度其他项目专项收入、项目单位资金和政府性基金预算收入偿还，相当于从原来的项目融资收益自平衡，转为区域平衡。

另外，要求省级政府要兜底。意味着，调动地方积极性，专项债新增额度“切块”给省里，省里统筹使用，调配项目，最终负责，市县区域平衡。

比如，此次报告提出，关于收购存量房做保障房，在收购主体、价格和用途方面，给予城市政府更大自主权。

不限制收购主体，省市区县国企、城投都参与进来，不仅减轻了资金压力、减轻了收购以后配租、配售的项目，而且还能多方申请专项债，最大程度发挥财政资金四两拨千斤的效果。

不限制收购价格，才能避免收购导致的“价格踩踏”，也有助于价格端止跌回稳。

不限制收购用途，意味着除了做保障房，还能用作拆迁安置、人才房、高校宿舍等。

这几方面的缺口比较大，特别是高校宿舍！

同时，强调拓宽保障性住房再贷款使用范围，目的就是尽快把已经批复的3000亿额度尽快花掉。

当止跌回稳对于经济全局有巨大影响时，再过分谈论单个项目的资金平衡、用途和价格控制等等微观指标时，就显得不合时宜了。也就是，不要在局部纠结，而要有系统和整体观念。

站在这个角度，理解政府工作报告提出的“出台实施政策要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时间，看准了就一次性给足，提高政策实效”，就很清晰了。说白了，止跌回稳成为重中之重时，就要集中力量，用好用足政策空间，不求短期和局部得失，尽快达成目的。

由此，此前财务上不可行的单个项目，比如城中村改造、存量土地收储、存量房收购等，现在要站在更大范围、更大片区、更为宏观的角度寻求平衡，专项债用作资本金、省级兜底，也是这个意思。

当然，增量政策重点并不在将房地产行业及其产业链拉到高位（事实上，也很难拉到高位），而是让房地产止跌回稳为“内需引擎”创造稳定的环境，甚至成为内需发力的一部分。

比如，新房和二手房循环的快一点，消费品依旧换新也会更加活跃；

再比如，收购回来的房子用作宿舍、人才房、安置房，有了房子自然也会增加消费。

当然，政策最终的效果，还得靠一个一个项目去落地。此次两会报告提出“拟安排地方政府专项债券4.4万亿、比上年增加5000亿元”，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方拖欠企业账款。这是自2015年地方专项债券首次发行以来的最大规模！

不过，需要钱的地方很多，仅仅存量房收储，此前机构测算就得3-5万亿不等，存量地块收储，需要的资金也很大。同时，专项债用途实施“负面清单”制，能用的地方实在太多了，各行业、各部门都在抢资金，楼市“止跌回稳”方面能得到多少，最终要看争取到了多少。

作者：李宇嘉

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